新能源颠覆全系产业链，新玩家入局赋能行业发展

近几年来，中国新能源汽车市场高速发展，市场份额快速提升。据中汽协统计，2023年我国新能源汽车产销分别完成958.7万辆和949.5万辆，同比分别增长35.8％和37.9％，市场占有率达到31.6％，累计销量排名全球第一。中国新能源市场的急剧扩张，不但对于人们出行方式带来改变，同时也对中国经济带来深远影响。

虽然在一般认知中，新能源和燃油车的区别就是“之前加油，以后充电”。事实上新能源对于传统燃油车取代的影响比一般认知要宽泛太多，它不但在看得到的地方实现了替换，在看不到地方同样发生更迭——不仅是用电机+电池取代了发动机+变速箱、高度智能化取代了之前的机械化；也不仅是从前的传统4S到现在遍布购物中心的城市展厅。事实上，新能源汽车的发展对于整体汽车产业链产生了深远影响，甚至在某种程度上对中国经济版图进行了重塑甚至重构。

核心产业链条更迭动力

电池取代发动机+变速箱

这种经济版图重塑首先体现在汽车产业链本身。之前，燃油车领域最重要的零部件系统为发动机、变速箱和底盘，俗称三大件。但是在新能源时代，汽车产业链结构发生了重大变化，底盘依然重要，但是发动机和变速箱或者消失，或者权重大幅度降低，核心动力系统成为电池+电驱+电控的三电系统，尤其是动力电池，成为汽车产业链新的价值中枢。

按照2023年可参考价格，目前动力电池每千瓦时价格在500元至1000元区间，按照中位数，那么100度电池包价格则在7万元左右，对于一部新能源汽车的成本占据了可观份额。在产业链价值方面，汽车驱动核心价值也自然从“发动机+变速箱”转移到以电池为核心的三电领域，典型比如著名动力电池大厂宁德时代，无论营业额还是市值已经远远超过采埃孚、爱信、电装和潍柴等传统零部件大厂。

除了动力系统的全面更迭，新能源产业链发展的另一个领域体现在智能化方面，智能化的发展，重塑了汽车产业链除动力系统之外的关键零部件体系。

之前，在燃油车时代，虽然智能化也在发展，不过更迭速度缓慢，品牌更注重从机械和动力层面对于产品性能的改良。在新能源汽车发展的同时，智能化水准同步提升，从“电动”向“智动”的研发重心转移，已成行业明显趋势。

新能源行业的快速智能化，同样对于汽车零部件体系产生了深远影响。房地产专业服务和投资管理机构仲量联行分析，“除了对高端芯片的巨大需求以外，自动驾驶对传感器（摄像头、毫米波雷达、激光雷达等）以及大算力计算平台等的需求也将随着更高级别技术的落地而显著提升”。

可以参考的是，仅仅十几年前，一台30万级别合资轿车，配置一块6吋大屏、搭载ACC自适应巡航已经属于高标准配置。现在随着新能源发展，汽车行业智能化快速发展，一台15万级别的SUV车型，就可以搭载一块15吋大屏，搭载L2级自动驾驶。一些态度激进的新势力品牌，已经具备L3甚至更高级别的自能驾驶能力，如果法律允许，事实上已经可以实现点对点智能驾驶。

比如，上市不久的吉利银河智驾版，指导价仅21.88万元，却搭载10个摄像头，13个超声波雷达，5个毫米波雷达，1个激光雷达。同样近期上市的奇瑞星纪元ES标配了地平线增程3芯片，拥有5个摄像头、8个超声波雷达、2个毫米波雷达；星纪元ES顶配车型则搭载双英伟达Orin-X芯片，拥有12个摄像头、12个超声波雷达、5个毫米波雷达以及1个激光雷达，除了常规的L2级辅助驾驶以外，还能够实现高速NOP、城区NOA以及智能泊车AVP功能。

仲量联行认为，随着智能化技术不断拓新迭代，小至手机应用程序联网汽车、智能车机系统，大至车辆感知和控制系统，甚至车联网智能交通系统，都将成为新能源汽车及其产业链的未来发展方向。智能化趋势将为新能源汽车产业提供更广阔的发展空间，催生新的产业机会。

多赛道产业链催生多元化物业需求

新能源汽车的快速发展不但对于上下游产业带来全面更新，同时也对产业链周边产业带来促进，正在激活包括办公楼、产业园区、工业厂房、仓储物流以及城市中心展厅等多元地产物业需求，值得一提的是，新能源的物业需求与之前燃油车物业需求有着明显温差。

在终端展示渠道方面，传统燃油车品牌更倾向于城市边缘或者产业集群区建设规模巨大功能丰富的4S店，新能源车企更倾向于城市中心商场、购物中心，选择人流密集物业作为展厅。仲量联行分析背后原因，“燃油车与新能源营销模式的不同，带来不一样的物业需求”。

仲量联行同时认为，在更具代表性的研发、制造、生产、零部件等上游和中游，新能源在物业选址方面和燃油车也有明显区别，但是新能源产业链内部选址存在一定的共性，“区域板块的政策支持、资源配套以及人才可及性在新能源汽车产业链选址中具有重要的参考意义”。

以上海为例，徐汇滨江、金桥园区和虹桥枢纽等板块受到新能源车产业链企业的充分关注。楼宇选址方面，整车品牌更关注项目首层展示空间、项目标识权等。新能源汽车零部件配套企业则更重视产业聚集效应，倾向将办公地点设立于距离合作方较近的地点。一些自动驾驶算法方面供应商更多集中在上海金桥，因为国内首条自动驾驶智能网联汽车测试示范区就在金桥，该板块吸引众多“自动驾驶”相关公司前来设立办公或研发基地。

在更具体的选址细节中，仲量联行分析，不同类型的品牌，对于物业以及建筑类型有着个性需求。比如研发试验方面，部分设备对层高以及柱间距等要求较高；同时，如果空间设置在地下楼层，企业对地下入口标高、坡道净高以及地下的梁下高度也有相应要求。“智能座舱域”企业往往对办公场所的供电有扩容需求，同时对散热、通风要求相对较高。

根植中国、面向全球，仲量联行致力于为新能源汽车产业链上企业及投资者提供全面定制化、端到端的房地产解决方案，包括前期市场调研、供应链设计和咨询、选址咨询与交易、投资咨询与交易、物业建造和项目管理、物业和设施管理等全流程服务，其专业团队与各地政府、产业园区保持密切合作，拥有丰富的新能源车企产业招引、项目落地等实践经验与成功案例，赋能新能源汽车行业发展。